いきなりですが、私は不動産超大好き人間です。株式投資も好きですが、不動産投資の方が10倍好きです。何故かというと不動産投資は株式投資よりも資産形成のスピードが圧倒的に速いからです。既に不動産によって、今後の人生で間違いなくプラスになるレベルの資産形成を図れています。
これから私の不動産投資の内容や拡大手法について記していきます。不動産投資に興味がある皆さんに少しでもお役に立てれば幸いです。
トムの不動産資産リスト
早速私の不動産資産をご紹介します。以下の通りです。
これまで３つの「中古区分ワンルームマンション」、１つの「新築ファミリーマンション」（自宅用ですが不動産資産に変わりないので含めます）、そして「一棟ＲＣマンション」を１棟購入しました。全ての資産を合わせると購入額ベースで約２億円、現在は1棟22室の不動産オーナーです。
改めて振り返ると、借金もめっちゃしてますね (^^;
RC造をターゲットにする理由
私の不動産投資の大きな特徴は「首都圏のRCしか買ってない」ことです。世間的には結構否定されることもある「中古区分マンション」投資は、23区内であれば私としてはアリです。逆に現在流行りの「地方ボロ戸建て投資」や「中古木造一棟アパート（特に地方）」には一切手を出していません（今後も出さないと思います）。ですのでそれらの手法を知りたい方は残念ですがそれらを実践されている投資家の方を当たってください (^^;
RCのみを購入する主な理由は以下の通りです。
- 防音性に優れる → 騒音トラブルになりにくい
- 耐火性に優れる → 火事の心配がほぼ無し
- 長期の融資が引ける → キャッシュフローの向上
- 流動性が高い（都心区分マンションに限る） → 出口戦略が立てやすい
- 家賃が高く設定できる → キャッシュフローの向上
特に大きいのは１と２です。これは私が極度の心配性でとにかく入居者トラブルを避けたいという気持ちが大きいからです。
『101号室と102号室の入居者さんが騒音でモメてます！！』みたいな連絡、絶対受けたくないんですよね～。あと「ボヤ騒ぎ」なんてもっての他です（^^;
ちなみに、木造、鉄骨とRCの３つの構造について防音性と耐火性を比較すると、
木造＜鉄骨＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜RC
といった感じでRCが他を圧倒します。鉄骨は木造より値が張る割に、防音性と耐火性は意外と木造とあんまり変わらないです。率直に言えば、木造や鉄骨のアパートでは騒音トラブルは高い確率で出てくるでしょうから「私の性格には合わない」ということです。
3～5は一般的にも言われていることなのでさらっと流しますが、3の融資についてはRCは法定耐用年数が47年と木造、鉄骨と比べて長期にわたります。金融機関は構造・躯体の残存年数をベースに融資期間をはじき出しますから、RCの方が木造よりも長期のローンが組めます。
4は現金化のしやすさのことです。リストにある通り、板橋区の区分マンションは既に売却しましたが簡単に売れました(2週間で打診～契約まで完了)。しかも買値よりも売値の方が高かったです（これは市況によるものですが）。あと5は同じ広さ、築年の木造ワンルームよりはRCワンルームの方が数千円程度高く家賃が取れます。
地域については東京、神奈川および地元（愛知、岐阜）をターゲットにしています。東京、神奈川および愛知は人口減少ペースが小さく、今後の賃貸需要の手堅さを期待できます。また岐阜は出身地に不動産を持ちたい！という超個人的な理由です(^^;。但し区分は上記の４の理由から23区内限定です。一棟物件については愛知、岐阜の物件も買付したことがありますが、ご縁が無く結果として東京と神奈川に集中しています。
なお大前提として持ち出しが発生する物件は買いません。（収益化を目的としていない自宅を除き）、キャッシュフローは全ての物件でプラスです。
持ち出しが発生する時点で、投資とは言えないですからね
不動産の拡大ヒストリー
最初に購入したNo.1の区分マンション（墨田区）は私の不動産投資に最も「良い」影響を与えてくれた物件です。この物件を購入する目的は「結婚までの繋ぎ & 結婚後は賃貸で収益化」でした。いま現在、これを実現できています。購入してから結婚し横浜のマンションに引っ越すまではこのマンションに住んでいて、現在は賃貸中です。
購入したのは2008年で、リーマンショックの直前というあまり良くないタイミングだったのですが、2021年の市況からすれば格安でした。現在、表面利回り 8.15%という驚異的な利回りを達成しています。
また購入から4年8か月でローンを完済しました。これは格安SIMに変更するなど、生活を工夫して増やした貯金を全てローン返済に回し続けた結果です。
続いてNo.2の板橋区の物件は、1の区分マンションのローンを完済し資金的にも余裕が出たことで、資産拡大を目的として購入しました。住居費が実質ゼロという家計は非常に強力で、この物件の購入時に借りた900万円はたった2年半で完済できました。
No.3の横浜市のマンションは現在の自宅で、結婚してから1年半後に購入しました。横浜駅の徒歩圏内の好立地で、神奈川県出身の妻が非常に気に入ったため購入＆引っ越しました。おそらくいま売っても購入時とそれほど変わらない金額で売れると思います。
自宅は資金を生み出しませんが、ローンも組んでますし、自分のB/Sを作成するとしたら反映させてないといけませんから、重要な不動産資産であることに変わり有りません。
No.4の品川区の区分マンションは、資産形成の向上を図るには、No.1やNo.2の区分マンションよりも更に都心に近い物件が好ましいと考え、オーバーローンで購入しました。既に「かぼちゃの馬車」事件が世間を騒がせており、フルローン・オーバーローンが厳しい時代に突入してましたが、幸運にもオーバーローンで購入できました。もちろんキャッシュフローはプラスです。
そして2019年にNo.5の一棟マンション（神奈川県大和市）を購入しました。これまで購入した区分マンションとは桁が一つ違うこの売買は、自分にとってかなりのチャレンジでした。
何といっても初体験の「億超え」の物件ですから、売買契約締結の時は自分にもかなりのプレッシャー（？）が掛かりました(^^;
区分ではなく一棟マンションをターゲットにした理由はやはり区分よりも資産形成のスピードが圧倒的に速いためです。フルローンでの購入が困難だったため、ローン完済済みとなっていたNo.2の板橋区の区分マンションを売却し自己資金を確保しました。（この一棟マンションの購入には他にも妻のヘルプなど色々ありましたが、詳細は後日の投稿で記すつもりです）
この一棟マンションの購入前後で不動産収入は約４倍に増え、今の私の不動産収入の約80%をこのマンションが占めています。購入の目的だった「資産形成のスピード向上」は十分に果たせたと自負しています。
参考になる投資は？
駆け足でしたが、以上が私の不動産投資の経過です。この中で「これから不動産投資をしてみよう」と思う方に参考になるだろうと私が考えるのは、No.1の墨田区の区分マンションの投資です。次回の投稿でこの投資の詳細と、参考となりそうな情報について解説したいと思います。
今回はここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。