前回は私の不動産資産と拡大の経緯についてご紹介しました。私の不動産投資において最も重要だったのは、区分マンションにも関わらず利回り8%超を実現している１つ目の区分マンションの購入でした。その利回りの高さは当時の割安な市況（＝運）も手伝ってのものですが、何といってもこの投資で住居費ゼロの家計を実現できたこと、これがその後の不動産投資の拡大に大きく貢献しました。
住居費ゼロ家計のススメ
私はこの住居費ゼロ家計の確立を大いにお勧めします。『家賃を払うのが勿体無いから一時的に住む用の不動産を買っちゃって、早めにローンを返して身軽になりましょう。その後は煮るなり焼くなり好きに出来ますよ』ってことです。（なお物件選びは重要ですので後に解説します）
お金が貯まりやすい家計はその後に不動産なり株式なりどんな投資をする場合も、もしくは結婚などの大きなライフイベントがあっても、物件を売却したり賃貸して収益を得たり、もしくはパートナーと住み続けて住居費ゼロの恩恵を受け続ける等、その人の人生の支えになります。
ローン完済後は、「劇的に」貯金が貯まりやすくなりますよ。
いきなり都心中古ワンルームマンションに投資するのもキャッシュフローがプラスになるならアリですが、私は人生をより豊かにするためには人生に様々な選択肢を与えてくれる住居費ゼロ家計の不動産投資の方がベターと考えます。
ちなみにこれ自体を不動産投資と言うか微妙かもしれませんが、住み替えをして元の住居を賃貸に出せば立派な不動産投資になると私は思います。実際私も結婚を機にその区分マンションを賃貸に出しました。このやり方は、一般的には「ヤドカリ投資法」と呼ばれています
ヤドカリ投資法とは
改めてヤドカリ投資法とは、購入した不動産を自宅として利用しながら、ローン完済や結婚等のライフイベント時に新しい住居に住み替え、元の不動産を売却もしくは賃貸に出して収益化を図る手法のことです。ヤドカリ投資法はググれば色々と情報が出てくるので、ある程度確立された手法とも言えます。私は賃貸収入でキャッシュフローを得たかったので賃貸に出しています。
この手法の主なメリットとしては、以下が挙げられます。
- 本来家賃で支払う額を、不動産取得の投資に回せる
- 不動産投資ローンではなく「住宅ローン」が使える
- 40㎡を超える物件であれば「住宅ローン控除」が使える
- 住宅ローンが使えるので頭金が少なくても投資ができる
- 自分が住んでいるので、「空室」が無い
この中で純粋に投資という観点では、何といっても上記の１が非常に大きいです。都心エリアで駅近あればワンルームマンションでも家賃は月８万円程度≒年額100万円は掛かると思いますが、これを投資に回しているとなると立派な不動産投資家です。しかも２の通り金利の低い(変動なら0.4%台)住宅ローンを使えるので、金利の高い（1%台後半～2%台)投資用ローンを使うワンルームマンション投資などよりも投資効率も良いです。
物件選びのポイント
で、「アンタもそのヤドカリ投資法を実践しただけじゃん！」というツッコミが聞こえてきそうですが、実際半分はその通りです。残りの半分は、後々賃貸に出すことを考慮し、物件選びに私なりの工夫を凝らしています。その工夫とは以下の３点です。
- 23区内の駅近中古物件を買うこと（できれば都心寄りがベター）
- ワンルームより一回り大きい物件にターゲットを絞ること（30㎡～40㎡が目安）
- その物件が「ファミリー向けマンション棟」の一室であること
次回はこれらの点の詳細について解説していきます。
今回はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました。