前回は以下３つのポイントの２について解説しました。今回はポイント３つ目の「購入物件がファミリー向けマンションの一室であること」という点にフォーカスしていきます。
- 23区内の駅近物件であること（できれば都心寄りがベター）
- コンパクトマンション（30㎡～40㎡が目安）であること
- 購入物件がファミリー向けマンション棟の一室であること
区分マンションのランニングコストについて
ここで基本的な事項ですが、区分マンションを賃貸に出し賃料収入を得る場合に発生するランニングコスト項目について確認します。以下の通りです。
- マンション管理費（毎月）
- 修繕積立金（毎月）
- 賃貸管理費（毎月）
- 固定資産税（毎年１回）
- クリーニング／リフォーム費（入居者の退去時）
※区分マンション取得時の一時コスト（火災保険や不動産取得税等）は除きます
上記の５項目が区分マンションを賃貸に出した場合のランニングコストであり、非常にシンプルです。このシンプルさも区分マンションへの投資のメリットの１つです。そして今回のポイントである「購入物件がファミリー向けマンションであること」というのは、上記の1.マンション管理費を格安に抑えるための施策です。
ファミリー向けマンションはマンション管理費が安い
まず比較対象として23区内の単身向けマンション棟 （一棟のほぼ全てがワンルームであるマンション）のマンション管理費は、20㎡程度の1K構造の物件だとおおむね8,000円～10,000円の範囲に収まるものが非常に多いです。平米単価に直すと400～500円／㎡が 単身向けマンション棟の相場になります。
一方ファミリー向けマンション 棟 （一棟の多くが2LDKや3LDKのマンション）のマンション管理費は、おおむね70㎡で15,000円～16,000円程度に設定されます。平米単価に直すと、約210～230円／㎡がファミリー向けマンション棟の相場となります。この 70㎡で15,000円～16,000円程度という設定金額はファミリー向けマンション棟の決まり事に近いものですので、タワマンのような特殊な構造でない限り、多くのマンションで適用されます（いま私自身が住んでるマンションもこの設定値に収まっています）
そしてファミリー向けマンション棟には、１フロアに１室だけ他の部屋と比べて狭い部屋を持つものがあります。例えば「１フロアに５室あって４室は3LDKで、残りの1室だけが1LDK」というようなマンションです。これは敷地の形状、建蔽率や容積率の制限等によって全ての部屋をファミリー向けにできず、中途半端に余る部分を1LDKや2Kといったコンパクトマンションの大きさで売り出すことで土地を有効に使い切るためにこのような構成になります。「トム式 ヤドカリ不動産投資法」では、これを狙うのです。
もうお分かりかと思いますが、このファミリー向けマンション棟の中にあるコンパクトマンションの部屋のマンション管理費の平米単価は、他のファミリー向けの部屋と同じく 約210～230円／㎡です。同じマンションであればマンション管理費と修繕積立金は専有面積に比例するからです。 30㎡であれば6,500円／月程度のマンション管理費になります。20㎡の区分ワンルームより広いのに、マンション管理費は3,000円程度安くなります。
これは非常に大きな差です。前回も述べたように賃料は物件の広さに応じて高くなりますから、30㎡の物件の賃料は20㎡の物件よりも多く賃料が取れます。なのにマンション管理費は安くなる。これが「購入物件がファミリー向けマンション棟の一室であること」をお勧めする理由です。
またマンション管理費の安さは賃貸に出す期間だけに効いてくるわけではありません。「ヤドカリ投資法」では最初は自分自身がその物件に居住します。その期間でもマンション管理費の安さは当然家計を助けます。
実際私が最初に購入したコンパクトマンション（30㎡）はファミリー向けマンション棟の一室でありマンション管理費は6,600円です。この金額はその後に購入した2つの区分ワンルームマンションよりも安いです。この格安のマンション管理費は私の不動産投資において収益力アップに長期間貢献してくれています。
ちなみに2の修繕積立金はマンション管理費よりも物件によってのブレが大きく、自らの工夫によりマンション管理費のように安価に済ます手法がありません（修繕金が安い物件を見つけたとしてもその後に管理組合が値上げしてしまう場合が多い）。３の賃貸管理費については賃貸管理業者の相場は賃料の3～5%程度の企業が多いですが、一室一律で固定の金額を設定している業者もあります。ここは自らの努力で安くできる項目です。4の固定資産税は専有面積に比例して高くなります。なのでワンルームよりもコンパクトマンションの方が高くなりますが、23区内のマンション（同じエリア）であれば10,000万円～20,000円の差と思われ、これは賃料収入で逆転できる差です。5のクリーニング・リフォーム代（クロス張替え等）もコンパクトマンションの方が高くなりますが、入居者の使い方に依存する部分も大きく専有面積に比例するとは一概には言えません。
今回は「トム式 ヤドカリ不動産投資法」の最後のポイントである「購入物件がファミリー向けマンション棟の一室であること」について解説してきました。次回はこれまで解説した投資法の全体をおさらいしたいと思います。
今回はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました。