これまで4回（その１ その２ その３ その４）にわたって解説してきました「トム式 ヤドカリ不動産投資法」ですが、改めてそのターゲット、進め方、メリット＆デメリットをここでおさらいます
ターゲットと進め方
まずはこの投資法の主なターゲットと進め方です。進め方についてはこれまで詳しく述べなかった内容を少しだけ追加しております。
- メインターゲット・・・これから不動産投資を始める独身のビギナー（未経験者）
- 進め方
- ある程度の頭金を貯める（物件価格の2割程度が望ましい）
- 23区内の駅近の中古コンパクトマンション(30㎡～40㎡)を自宅用に住宅ローンで購入する
- そのマンションは、ファミリー向けマンション棟の一室であることが望ましい
- そのマンションでの居住期間中に繰上返済を利用しローンを返済する
- ローンを完済し、住居費ゼロ家計を確立する
- 身軽になった家計を活かし、貯まった資金で不動産投資を拡大していく
- ライフイベント等で別の住居へ引っ越しする際、居住していたマンションを貸し出し賃料収入を得る
メインターゲットについては独身の方且つ不動産投資のビギナー（未経験者）となります。「進め方」で記述していますが、人生の基軸となる「住居費ゼロ家計の確立」がこの投資法の重要なマイルストンです。既に投資で住居費を相殺する程度の利益を上げている中級者以上の方には、この投資法は不要です。また既婚者の方は住居の購入は配偶者の方と相談しながらとなりますが、子供のことを考慮するとコンパクトマンションの購入は積極的にはなれないでしょう。
進め方の１と４は「入金力」、つまり投資できる金額の大きさでどれだけの準備期間や居住期間が必要かが変わってきます。この入金力自体を向上させる手段はここでは詳しくは述べませんが、私が取り入れた方法をさらっと以下に記述します。
- 格安SIMの導入（現在は楽天モバイル）
- 保険の見直し（現在は月2,000円程度）
- 総菜（半額見切り品）のストック買いで食費を削減
- 自家用車を売却（現在は車無し）
- 勤務する会社で管理職に昇格
総菜（見切り品）のストック買いは、冷凍する等工夫して、賞味期限や腐食にお気を付け下さいませ（＾＾
入金力の向上はこの不動産投資法を実践する時だけでなく、皆さんの人生そのものに間違いなくプラスになりますから、ぜひ積極的に取り組んで下さい。
トム式 不動産投資法のメリット・デメリット
続いてこの不動産投資法の主なメリット・デメリットをおさらいします。デメリットについてはこれまで多くは触れませんでしたが、もちろんこの手法も１００％完璧な手法ではありません。しっかりとデメリットも抑えておきましょう。なお比較対象は単身向け区分ワンルームマンション(20㎡程度)への投資とします。
トム式不動産投資法のメリット
- 住宅ローンが使える
- 賃料が高く取れる
- 賃貸の競争力がある（独立洗面台、脱衣所等）
- マンション管理費が格安
トム式不動産投資法のデメリット
- 価格が高い
- 流動性が低い
- 固定資産税が高い
- クリーニング代・原状回復費が高い
- リフォーム費用が高い
以上です。メリットについてはこれまで解説してきましたのでデメリットについて触れていきます。まず価格の高さについてはより広いマンションになりますから当然と言えば当然です。しかし住宅ローンが使えることによりこの価格の高さをある程度吸収できます（後日の記事でシミュレーションする予定です）。
次の流動性ですが、現在23区内のワンルームマンションの流動性は非常に高いです。業者への売りでも仲介でも短期間で売れてしまうでしょう。それと比較するとコンパクトマンションは価格が高く若干実需向けの側面もあるので、流動性がワンルームマンションより若干劣ることは否めません。
ただし現在首都圏は空前の中古マンション不足に陥っています。都心に絞ったデータは見つけられませんでしたが、私の自宅にもマンション売却を求めるDMがバンバン届きますので、23区内でも物件の広さに関わらず中古マンションの供給は大きく不足していると考えられます。この点から現在の市況が続けばコンパクトマンションの流動性もそれほど悪くないと思われます。
首都圏「中古マンション」件数の推移（引用元：江戸川不動産情報館） https://edogawa-estate.co.jp/2021/06/12/2021%E5%B9%B45%E6%9C%88%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%9B%B8%E5%A0%B4%E3%80%8C%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%80%8D/
固定資産税の高さは賃料の高さで相殺可能であることは前回も述べました。クリーニングや原状回復費用についても部屋の広さよりは入居者の使い方で費用の大小が決まる側面が大きいです。なお賃料を維持するためには築20年程度で大幅リフォームが必要になってきますが、そこは賃料からある程度積み立てて準備しておく必要があります。ここはコンパクトマンション向けにしっかりと対応が必要な項目です。
なおこれまで物件の築年数について触れてきませんでしたのでここで簡単に触れておきます。最低限の条件としては「新耐震基準」であることです。逆に旧耐震のマンションは安価かもしれませんが倒壊のリスクが大きくなりますから避けてください。オートロックや宅配ロッカーなど人気の高い条件を考慮するとおおむね2000年以降の物件であれば一通りの設備が揃うでしょう。1990年代の物件でもオートロックなどがしっかり装備されていれば購入対象に含めて良いと考えます。要は大事なのは設備などの物件の中身（条件）です。
以上、トム式不動産投資法のターゲット、進め方からメリット・デメリットをおさらいしました。 次回はこの投資法で目標とすべき、具体的モデルケースについて解説したいと思います。
今回はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました。