前回は「トム式不動産投資法」の進め方とメリット・デメリットについて解説してきました。
今回は実際に物件購入のモデルケースを考えます。その上で、ワンルームマンション(20㎡程度)とコンパクトマンション(30～40㎡）の差がどの程度あるのかについてシミュレーションしてみます。
モデルケースとシミュレーション
以下にトム式不動産投資法でお勧めしているコンパクトマンションと、比較対象となるワンルームマンションの購入モデルを記します。
- コンパクトマンション(専有面積 30㎡台)
- 価格・・・2500万円
- 諸費用・・・物件価格の7%
- 場所・・・東京都23区内
- 頭金・・・500万円
- 借入金利・・・0.5%（住宅ローン)
- 借入金・・・2175万円
- 返済方式・・・元利均等返済方式
- 借入期間・・・25年
- ボーナス返済・・・なし
- ワンルームマンション(専有面積 約20㎡)
- 価格・・・2000万円
- 諸費用・・・物件価格の7%
- 場所・・・東京都23区内
- 頭金・・・500万円
- 借入金利・・・2.0%（投資用ローン)
- 借入金・・・1640万円
- 返済方式・・・元利均等返済方式
- 借入期間・・・25年
- ボーナス返済・・・なし
上記の条件に当てはめると、月々の支払い額（返済額）は以下になります。
- コンパクトマンション・・・77,140円／月 （総支払額 23,142,068円）
- ワンルームマンション・・・69,512円／月 （総支払額 20,853,451円）
物件価格は500万円の差があります(コンパクトマンションの価格はワンルームの1.25倍)。しかし月々の支払い額の差は約7,600円で、コンパクトマンションの支払い額はワンルームの約1.1倍に収まっています。住宅ローンの金利の低さが強力な武器であることが分かります。
そして「投資法その４」でも述べたように、マンション管理費が格安のコンパクトマンションであれば支払い額は更にワンルームマンションに近づきます。コンパクトマンションであれば6,500円程度、ワンルームマンションでは9,000円程度ですので、その差は月あたり5,000円程度になります。こうなるともうほとんど差は無いと言えるでしょう。
借入期間を25年に設定した理由は、ローンの支払い額プラスランニングコストを、23区内の単身者向け物件のおおよその平均家賃価格帯と想定される7～8万円台の範囲に近づけること意図しました（山手線の内側ならもっと高いですが）。つまり賃貸で家賃を払う代わりに不動産資産への投資に家賃を回すことを想定すると、これくらいの条件になります。
逆に言えば家賃を払うくらいの金額を不動産投資に回すことは、コンパクトマンション程度の大きさであれば可能だということです。返済期間は（物件の築年にもよりますが）最大35年取れますので、家賃よりも低い額で不動産投資を行うことも不可能ではありません。
物件購入後のアクション
さて、物件購入した後はローンの返済が始まります。前回の「メリット・デメリット解説」で投資の進め方を述べました。大きなマイルストンは「住居費ゼロ家計の確立」を早めること、つまり住宅ローンの完済を早めることです。
人間誰しも時間は有限ですし、結婚等の重要なライフイベントを迎える人は多いでしょう。その状況下において、住居費ゼロ家計の確立後に不動産投資規模を拡大させることを考えると、最長でも１０年で返済を終えたいところです。例えば25歳で投資をスタートし35歳で完済するイメージです。これは30歳台でライフイベントを迎えることが想定されることや、次の投資に十分な時間を残すためにはこれくらいの早さが必要だからです。
10年で完済させるためには、年あたり約220万円を返済に投じることが必要です。約90万円(=7.7万円x12か月)を月々の返済で返していきますので、残りの130万円を捻出し繰り上げ返済を行います。これができるかできないかで、この投資法が可能かどうかが決まります。私は1企業のサラリーマンに過ぎませんが、年220万円どころか年300万円を返済に回していました。これは株で大儲けしたとか突発的なイベントでお金が増えたことは全く無く、前回も記述した通り日々の生活で様々な工夫をし、貯金が多く貯まるようにしていたことで可能となりました。
10年で返済を終えて住居費ゼロ家計を確立できれば、日々の貯金額は住宅ローン返済額の分、増えます。上述のモデルだと7.7万円を更に貯金できることになります。日々の生活でコスト削減の工夫をされた方であれば、給与に対する貯蓄率は圧倒的なパーセンテージになるでしょう。その貯蓄をぜひ次の投資に活用してください。
私が取り組んだ不動産投資の拡大については、次回以降で解説する予定です
なお1点注意点ですが、繰上返済をする際に最低限の生活防衛資金は残すようにしましょう。人生、いつ何時何が起こるかわかりませんから（＾＾;
まとめと補足
今回は物件購入のモデルケースを想定し、返済額のシミュレーションを行うことでトム式不動産投資法がワンルームマンションと比較して負担する金額に大きな差が無いこと、そして望まれる返済期間について述べました。
最後に１点補足ですが、今回の購入モデルで示した条件の物件をどのように見つけてくるかについて、これまで述べませんでした。私から言えることは「頑張って探してください」です（＾＾;
前回の投稿でも述べましたが、現在23区内の中古マンションは供給不足の状態になっており価格が高騰しているため、購入モデルで示した物件の購入は容易ではないと思います（これはコンパクトマンションに限らずワンルームマンションでも同じことですが）様々な不動産サイトを日々検索し、掘り出し物を探し当てた方だけがこの投資法に取り組めます。
「不動産投資は入口（購入物件の条件）で8割決まる」と言われており、どんな不動産投資の手法であっても掘り出し物を探す努力を怠っては勝てません。「トム式不動産投資法」もその例外ではありません。もしこの投稿を読まれ不動産投資に取り組んでみようと思われる方がいらっしゃれば、良い物件を見つけられることを願っております。
今回はここまで。次回以降は、住居費ゼロ家計の確立後の投資拡大について触れたいと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。