【ポイント解説】トム式不動産投資法 一棟RCマンション編

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前回の投稿まででトム式ヤドカリ不動産投資法について解説してきましたが、その対象は30~40㎡の広さを持つ区分マンションでした。今回は私の不動産投資のヒストリーにおいてもう一つの分岐点となった一棟RCマンションの購入について解説します。

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物件概要と購入のきっかけ

私は今回解説する1棟RCマンションの購入前の時点では3つの区分マンションを保有し(自宅を含めると4つ)、月に約27万円の家賃収入を得ていました。経費を除くと手残り約18万円です。自宅マンションのローン返済が月14万円ほどあるため、この額では私に万が一何かがあって本業の収入を失った時に収入の柱にはなれません。更に不動産の収益を伸ばさなければならないと考えたのが2019年で、年初から一棟RCマンションを探し始めました。

一棟RCマンションとなると、首都圏であれば5000万円を超える物件がほとんどです。当時私は自己資金が700万円程度しかなく融資で足切りに合う可能性が高かったため、1棟モノ購入に先駆け、ローンを完済していた板橋区の区分ワンルームマンションを約1500万円で売却しました(買値より高かったです)。これで自己資金を手にし、一棟モノの購入を本気で進める決意を固めました。

購入した物件の概要を以下に記します。

  • 価格:10,500万円
  • 場所:神奈川県大和市
  • 築年:1987年
  • 間取り:1K x 20室
  • 構造:4階建て鉄筋コンクリート(RC)造
  • 最寄り駅からの距離:徒歩3分
  • 表面利回り:9.6%

この物件は購入当時で築32年と築古の部類に入りますが、20室という部屋の多さと最寄り駅から3分という立地の良さ、そして築古にもかかわらずバス・トイレが別の間取りという点が魅力でした。表面利回りも悪くなく、見つけた瞬間業者にメールと電話を入れました。

上記の物件はノムコムで見つけました。当時ノムコムは楽待などの投資マンション検索サイトに物件を載せておらず(同じようなパターンはほかの大手不動産仲介業者にもあります)、ノムコムのサイトを毎日検索し見つけました。(話はそれますが仲介業者のサイトにはそこにしか掲載されていない物件がたまにあったりしますので、楽待や健美家だけでなくそれらのサイトを巡回してみると良いかもしれません)

それまで区分マンションしか購入してこなかった私には、一棟モノ且つ億超え物件の購入は大きなチャレンジでした。一棟マンションのことも書籍などで学習していたつもりでしたがいざ保有するとなると色々あるでしょうし、何といっても「億の買い物をすること」は平均的な人生ではまずお目にかかれない出来事で、相当の勇気が必要でした。しかりここを乗り越えないと「収入の柱を作る」という目標が達成できないと考え、自分を奮い立たせました。

 
 

正に「断固たる決意」で、購入に臨みました(^^;

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融資での出来事

この物件は億越えですので当然融資を使っての購入となります。融資はノムコムから紹介された某金融機関で「仲介業者の紹介だから融資もスムーズに行くかな」と期待していましたが、想像以上に色々ありました(汗

私の融資に対する希望は以下の通りでした

  • 融資額・・・9000万円
  • 金利・・・・2.0%程度 1%台なら嬉しい
  • 融資期間・・・20年以上

しかし某金融機関の物件評価のみでは融資額が7000万円しか出ず、自己資金を全額当てても購入できません。ここで金融機関から提案されたのは自宅を担保に出すことでした。しかし私の自宅は妻との共同保有になっており、妻の資産を私の不動産投資に巻き込むことになります。

私は「妻の資産には一切手を付けない」というポリシーを貫いてきました。自宅の担保入れはそのポリシーを破ることになりますが、それは自分としては超えてはいけない一線だと考え断りました。

次に金融機関に打診されたのは、最初に購入した墨田区の区分マンションを担保に入れることです。当時の私にはそんなアイデアがあることなど全然頭にも無かったのですが、ヤドカリ不動産投資法でローンを完済し賃貸に出していた物件がここで活きてきたのです。物件の評価額は教えてくれませんでしたが、おそらくは1500万円~2000万円のレンジと思われます。

不動産投資関連の書籍で「区分マンションは金融機関の評価額が低い」と説明されているものが存在します。私は上記の経験から、都心の物件であれば時価に近い評価を出す金融機関も存在すると考えます。ヤドカリ不動産投資法でローン完済のコンパクトマンションを保有することは、こういった不動産拡大の局面でも活用が可能なのです。

しかしこれで安心していた私に、金融機関はさらなる追い打ちをかけてきます。というのは、私と私の家族(世帯)の資金状況を直接銀行で確認させてほしいと言ってきたのです。これはつまりは私だけでなく妻と二人で銀行に行き、預金通帳の原本を見せたりインターネットバンクのサイトにログインしたりして預金額を全部見せて、ということです。預金額自体は融資の申込の時に妻の分も合わせて記入しました。しかし当時既に例の「〇〇の馬車事件」が世間を騒がせており、金融機関で自己資金の原本確認が必須になりつつあるご時世でした。

ここで妻は非常に前向きに受け入れてくれ、銀行に一緒に行ってもらいました。実は妻の預金額もそれなりにあったことから、ここでもし一緒に行ってもらわなかったら融資が下りなかった可能性は低くありません。妻がこのような大きな投資を快く受け入れてくれたことは本当に幸運なことでした。

これが最後の確認となり以下の条件で融資が実行され、無事一棟RCマンションを購入することができました。

  • 融資額・・・9000万円
  • 金利・・・・2.3%程度
  • 融資期間・・・23年 (法定耐用年数の残存期間より長く取れました)
  • 月々の返済額・・・420,211円

金利は若干高いのですが、融資期間が長く取れたのでこの条件で契約しました。融資期間を長く取りキャッシュフローを向上させることは不動産投資で重要です。

不動産投資には家族の理解を得よう

不動産投資を家族に内緒で行っている方は少なくないようです。実際私の友人にもそういう方がいます。ただ不動産は本当に大切な「資産」です。自分に何かあった時にその資産が家族にとって意味不明な物になってしまうと、大きな迷惑をかけてしまいかねません。逆に家族の理解を得ておけば、拡大の局面で思わぬ助けとなったりもします。

不動産投資は本当に大きなお金が動く投資です。私は不動産投資を行うには家族の理解を得ておくことは必須であると考えます。家族あっての自分ですから。そういった心を持って、これからの不動産投資に臨みたいと思います。

次回はこの一棟マンションを購入後の運営状況について解説していきます。今回はここまで。最後までお読みいただきありがとうございました。

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