【実績を大公開】2022年 不動産賃貸業の収支を報告します

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こんにちは、株も大好きだけど不動産も大好きなトムです。

2022年もあと3日で終わりを迎えますが、私はこの年末はひたすら不動産賃貸業の帳簿付けを行っておりました(笑)。それもようやく一段落しましたので、今年の不動産賃貸業の収支についてご報告したいと思います。結論を先に言いますと、ちょっと厳しい状況でした。

なお私の所有物件の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。

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収益は区分マンションの空室で厳しい状況に

以下に2022年の月毎の収益(売上)と費用(経費)及び利益を示します。

2022年 不動産賃貸業の収支
2022年 不動産賃貸業の収支

まず収益(売上)は今年累計で1172万円となりました。月ごとの数字を見ると11月と12月の落ち込みが目立ちます。これは都心に保有する2つの区分マンションが立て続けに空室となったためです(内、1つは9月から空室)。都心のマンションなので郊外よりも賃料が高い分、空室になると収益面に大きく響いてしまいます。12月の収益は80万円となりましたが、収益が月80万円に落ちたのは約3年ぶりです。ただ2つのマンションともに12月末に次の借主が決まりましたので来年の収益には期待できます。

また費用(経費)については累計で614万円となりました。1~3月には安定していたものの4月~10月にはかなり増えています。これは郊外に保有する一棟マンションで入退去が多く発生し原状回復工事や広告費の負担が増えたこと、そして突発的な修繕があったこと等によるものです。

次に費用の内訳を見てみましょう。

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費用は利子と外注管理、修繕が大半を占める 電気代高騰も重荷に

以下に641万円の費用の内訳を示します。

2022年 不動産賃貸業 費用の内訳

最も多い費目は借入金利子で全体の35%を占めています。一棟マンションの借入金が大きく且つ金利も2.3%と決して低くないのでこれだけの費用が掛かっています。もしこの一棟マンションで金利の低い融資に借り換えができれば収支にかなり貢献できますね。来年真剣に検討したいと思います。

続いて外注管理費(マンション管理、賃貸管理、清掃、広告費、更新費用などが含まれます)と修繕費がほぼ同じ140万円で、それぞれ全体の24%を占めています。修繕費については昨年は200万円程度掛かりましたので、それに比べるとかなり下がってはいます。ただ肌感覚ではそれでも大きな額でして、一棟マンションの一室の原状回復工事に30万円程度を要する場合がいまだにあります。これはインターフォンなど付加価値のある設備を原状回復時に取り付けたりする点が理由の1つです。一棟マンションを保有して3年が経ちこういった改善はだいぶ進んできましたが、まだ全ての部屋で完了していません。原状回復がルームクリーニング程度で済ませられるのが理想ですので、それまでガマンの時は続きます。

また今年に顕著だったのは光熱費の上昇です。これは明らかに電気代高騰の影響です。一棟マンションには貯水槽があり、貯水用ポンプの稼働に多くの電力を使っています。この電気代が昨年は月1万円程度でしたが今年の後半には約1万5千円となりました。昨年から1.5倍の上昇です。月5千円が固定で増えてしまう状況は辛いです。本来であれば賃料に転嫁させたいですが、周辺物件の相場も無視できませんからなかなか難しいですね。抜本的な解決策としては水道を直結給水に変える事ですが、これも自治体との調整が必要で本業がある私には困難な状況です。

なおこの費用(経費)には借入金の元金返済および、減価償却費は含まれていません。従って実際の手残りは別途計算する必要があります。それを次に見ていきましょう。

実際の手残りは?

さて、私の不動産賃貸業の「実際の」手残りですが、まず税金(所得税+住民税)を計算してます。2022年の不動産資産の減価償却費は約3,600千円(単位が千円な点にご注意を)ですので、以下の通りとなります。

課税所得の計算

5,586千円(利益) ー 3,600千円(減価償却費) ー650千円(青色申告特別控除) = 1,336千円(課税所得)

所得税+住民税(税率30%の場合)

1,336千円 x 30% ≒ 400千円(所得税+住民税)

うーん、400千円も税金で取られるとは、日本の税制は厳しいですね(汗。次に税金を考慮した手残りですが、年間の元金返済額が約3,150千円ですので、以下の通りとなります。

不動産賃貸業の手残り

5,586千円 - 3,150千円 - 400千円 = 2,086千円

ということで不動産賃貸業の手残りは約2,000千円(200万円)となりました。サラリーマン大家として本業とは別に200万の収入があると考えるか、億の借金をしながら200万しか得られてないと考えるか、なかなか悩ましいところです(^^; ただ私個人としては結構リスクを取っていると感じているので、その割には手残りが少ないなという気持ちが強いです。

デッドクロスを迎える2023年が大きな転換点に

2022年の結果が明らかになったところで、最後に来年2023年の展望をしていきたいと思います。まず収益面ですが上述の通り今年空室に見舞われた都心の区分マンションが無事埋まりましたので、収益の安定化が期待できます。一棟マンションの方はコロナ渦が落ち着いた2021年以降に入退去がかなり頻繁になってきていますので、2023年も同程度の入れ替えは発生すると思われます。全体としては今年を少し上回ることを期待しています。費用面は入れ替えに伴う修繕や広告費がやはり必要になってきますから、おそらく今年とそれほど大きくは変わらないと思います。

そして2023年にはデッドクロスが発生します。デッドクロスとは「不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」(引用元はこちら)という意味で、私の場合は一部の保有物件の躯体設備の償却が今年2022年で終了してしまうことが主な理由です。

これにより(何もしなければ)不動産賃貸業での課税所得が大幅に増えてしまい、本業のサラリーマンの収益も考慮すると様々な手当が受けられなくなる可能性が出てきます。従って2023年以降の不動産賃貸業では課税所得を減少させるために(これまでには行ってこなかった)何らかの施策を打たなければなりません。その意味では2023年は私の不動産賃貸業にとって大きな転換点になります。

その対策ですがいまいくつかのアイデアが浮かんでいます(詳細は書けませんゴメンナサイ)。その中にはある程度の時間が掛かったりと、実生活にも影響しそうな内容もありますが、課税所得削減の重要度は非常に高いので、着実に実行に移していきたいと考えています。

今回の記事は以上です。最後までお読みいただきありがとうございました。

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